Réglementation location saisonnière à Marseille : obligations et démarches pour les propriétaires

Vous envisagez de proposer votre logement en location courte durée à Marseille ? Avant de publier votre annonce sur Airbnb ou Booking, il est indispensable de connaître la réglementation location saisonnière Marseille. Entre déclaration en mairie, numéro d'enregistrement obligatoire, taxe de séjour et éventuelles restrictions liées au changement d'usage, les obligations sont nombreuses. Ne pas les respecter expose à des amendes significatives. Voici un tour d'horizon complet et concret pour vous mettre en conformité sereinement.

Déclarer sa location saisonnière auprès de la mairie de Marseille

Une obligation pour tous les propriétaires

Tout propriétaire qui souhaite louer un meublé de tourisme à Marseille doit effectuer une déclaration préalable auprès de la mairie. Cette obligation découle de l'article L.324-1-1 du Code du tourisme et s'applique que le logement soit votre résidence principale ou un bien secondaire. La démarche se fait via le téléservice national de déclaration des meublés de tourisme, qui transmet automatiquement votre dossier à la commune concernée.

À l'issue de cette déclaration, la mairie vous attribue un numéro d'enregistrement. Ce numéro doit figurer de manière visible sur chacune de vos annonces en ligne, que ce soit sur Airbnb, Booking ou toute autre plateforme. L'absence de ce numéro peut entraîner une amende pouvant aller jusqu'à 5 000 euros.

Résidence principale ou résidence secondaire : des règles différentes

La distinction est fondamentale. Si le logement constitue votre résidence principale (le lieu où vous vivez au moins 8 mois par an), vous pouvez le louer en courte durée dans la limite de 120 jours par année civile. Au-delà, les plateformes bloquent automatiquement les réservations, sauf si vous bénéficiez d'une dérogation spécifique.

En revanche, si vous louez une résidence secondaire, la situation est plus encadrée. Marseille applique le régime du changement d'usage pour les logements situés dans certaines zones tendues. Cela signifie qu'une autorisation préalable de la mairie peut être nécessaire avant toute mise en location touristique. Nous y revenons plus bas.

Le changement d'usage d'un logement à Marseille

Pour les résidences secondaires, la Ville de Marseille impose une procédure de changement d'usage du logement. Concrètement, transformer un logement à usage d'habitation en meublé de tourisme nécessite une autorisation délivrée par la mairie. Cette mesure vise à préserver le parc de logements résidentiels dans un contexte de tension locative.

La demande doit être déposée auprès du service urbanisme de la mairie. Le délai d'instruction varie, mais comptez plusieurs semaines. Un principe de compensation peut s'appliquer dans certains arrondissements : il oblige le propriétaire à remettre sur le marché un local commercial transformé en habitation, de surface équivalente, dans le même arrondissement.

Ne pas solliciter cette autorisation alors qu'elle est requise expose le propriétaire à une amende civile pouvant atteindre 50 000 euros par logement. Les contrôles se sont renforcés ces dernières années, y compris par le biais de signalements automatisés par les plateformes elles-mêmes.

Taxe de séjour : comment ça fonctionne à Marseille ?

Montant et modalités de collecte

La taxe de séjour s'applique à tous les hébergements touristiques, y compris les meublés loués via Airbnb ou Booking. À Marseille, elle est calculée par personne et par nuitée, selon un barème qui dépend du classement du logement. Pour un meublé non classé, le montant correspond à un pourcentage du coût de la nuitée, plafonné à un tarif fixé chaque année par la métropole Aix-Marseille-Provence.

Bonne nouvelle pour les propriétaires : les plateformes comme Airbnb collectent et reversent automatiquement la taxe de séjour à la collectivité pour les réservations effectuées via leur site. En revanche, pour les réservations directes ou via des plateformes qui ne prélèvent pas la taxe, c'est au propriétaire de la collecter et de la reverser lui-même à la métropole.

Déclaration et reversement

Même lorsque la plateforme collecte la taxe, le propriétaire reste tenu de déclarer ses nuitées auprès de la métropole. Cette obligation déclarative permet à la collectivité de vérifier la cohérence entre les montants reversés par les plateformes et l'activité réelle du logement. Un registre des séjours (dates d'arrivée et de départ, nombre de personnes) doit être tenu à jour.

Réglementation Airbnb dans les Bouches-du-Rhône en 2024

La réglementation ne se limite pas à Marseille intra-muros. Dans les Bouches-du-Rhône, chaque commune peut appliquer ses propres règles complémentaires. Aix-en-Provence, Cassis ou La Ciotat ont par exemple mis en place des dispositifs d'enregistrement similaires, parfois avec des spécificités locales.

En 2024, le cadre national s'est encore renforcé avec la loi visant à encadrer davantage les locations de courte durée. Parmi les mesures adoptées ou en discussion :

• Obligation de diagnostic de performance énergétique (DPE) pour les meublés de tourisme, avec interdiction progressive des logements classés F ou G


• Possibilité pour les communes d'abaisser le plafond des 120 jours pour les résidences principales


• Renforcement des sanctions en cas de non-déclaration ou d'absence de numéro d'enregistrement


• Transmission automatique des données par les plateformes aux communes

Ces évolutions rendent le suivi réglementaire indispensable pour tout propriétaire souhaitant rester en conformité.

Obligations fiscales du propriétaire en location saisonnière

Au-delà des démarches administratives locales, les revenus issus de la location saisonnière sont imposables. Deux régimes fiscaux s'offrent aux propriétaires :

• Le micro-BIC : applicable si vos revenus locatifs annuels ne dépassent pas 77 700 euros (seuil 2024 pour les meublés classés). Vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus. Pour les meublés non classés, l'abattement a été réduit à 30 % avec un plafond abaissé.


• Le régime réel : plus complexe mais souvent plus avantageux pour les propriétaires ayant des charges importantes (travaux, amortissement du bien, intérêts d'emprunt). Il permet de déduire les charges réelles.

Par ailleurs, les revenus dépassant un certain seuil annuel peuvent entraîner une affiliation obligatoire au régime social des indépendants, avec paiement de cotisations sociales.

Récapitulatif des démarches pour louer à Marseille

Pour y voir plus clair, voici les étapes incontournables :

• Déclarer votre meublé de tourisme en mairie et obtenir votre numéro d'enregistrement


• Vérifier si votre logement nécessite une autorisation de changement d'usage (résidence secondaire)


• Afficher le numéro d'enregistrement sur toutes vos annonces


• Collecter ou vérifier la collecte automatique de la taxe de séjour


• Tenir un registre des nuitées et effectuer les déclarations à la métropole


• Déclarer vos revenus locatifs au régime fiscal adapté


• Souscrire une assurance couvrant l'activité de location saisonnière

Se faire accompagner pour rester en conformité

La réglementation évolue vite, les contrôles se multiplient et les sanctions se durcissent. Pour un propriétaire qui n'est pas spécialiste, il est facile de passer à côté d'une obligation ou de manquer une échéance. C'est précisément là qu'un accompagnement professionnel fait la différence.

Chez Ma Conciergerie Provençale, Hubert et Angélique accompagnent les propriétaires des Bouches-du-Rhône dans toutes les dimensions de la location courte durée : optimisation des annonces, accueil des voyageurs, ménage, linge, tarification dynamique, mais aussi veille réglementaire et assistance aux démarches administratives. Basés aux Pennes-Mirabeau, ils interviennent sur Marseille, Aix-en-Provence et les communes environnantes avec une approche familiale et rigoureuse.

Vous êtes propriétaire à Marseille et souhaitez louer votre bien en toute sérénité, sans risquer de sanction ? Contactez-nous pour un échange personnalisé : nous vous aidons à y voir clair et à profiter pleinement du potentiel de votre logement.

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